Door de krapte op de woningmarkt, de lage rentestand en de daarmee samenhangende prijsstijgingen van koopwoningen, wordt het voor starters steeds moeilijker om de aankoop van een woning te financieren. De verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters, van 2% naar 0%, had dit probleem moeten verkleinen. Daar lijkt in de praktijk weinig van terecht te komen. Verkopers hebben gewoon hun vraagprijs verhoogd, omdat de vraag toenam. Bij starters speelt ook vaak dat zij nog niet over robuuste inkomsten beschikken die de bank vraagt om de benodigde financiering te verstrekken.
Om aankoop toch mogelijk te maken kunnen starters geholpen worden door bijvoorbeeld hun ouders. Ouders kunnen behulpzaam zijn door een schenking te doen, een lening te verstrekken of een combinatie hiervan. Schenkingen zullen meestal vanuit privévermogen worden verstrekt, terwijl voor leningen ook bv-vermogen wordt ingezet.
NB aangezien er momenteel (juni 2022) veel aanpassingen in de belastingregels op handen zijn en het ook op ook de financiële markten erg onrustig is, dient terughoudendheid te worden betracht bij het in overweging nemen van de in dit artikel genoemde suggesties of maatregelen.
Bij schenken kan gedacht worden aan het schenken van (een deel van) de aankoopprijs, het aflossen van (een deel van) de hypotheek en aan het verlichten van de woonlasten.
Als tussenfase kan nog gedacht worden aan het zelf kopen van een pand en dit vervolgens verhuren aan het kind. Dit zal vooral voorkomen bij nog studerende kinderen, die over vrijwel geen inkomen en vermogen beschikken. Deze optie laten we hier verder buiten beschouwing.
Over schenkingen moet in principe schenkbelasting worden betaald. Bij schenkingen aan kinderen is dit 10% over de eerste schijf die loopt tot € 130.425 (2022) en 20% over het meerdere. Gelukkig gelden er ook vrijstellingen. Zo hoeft een kind geen schenkbelasting te betalen over schenkingen tot € 5.677 (2022). Van deze vrijstelling kan elk jaar gebruik worden gemaakt.
Daarnaast is er speciaal voor schenkingen ten behoeve van de aankoop of financiering van een eigen woning een eenmalige vrijstelling van € 106.671 (2022). Deze vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen, iedereen kan dit bedrag schenken. Een ontvanger (begiftigde) kan meerdere malen gebruik maken van deze vrijstelling. Voor deze verhoogde vrijstelling gelden wel allerlei voorwaarden, in tegenstelling tot de jaarlijkse ouders/kind-vrijstelling. De belangrijkste:
Naast deze voorwaarden gelden nog allerlei vormvoorschriften waaraan de schenking moet voldoen om voor de vrijstelling in aanmerking te komen. Wij adviseren u daarom om een dergelijke schenking via de notaris te laten verlopen.
NB er is door de regering aangekondigd dat deze hoge vrijstelling, ook wel jubelton genoemd, per 2023 wordt verlaagd tot € 27.231 en in 2024 helemaal wordt afgeschaft.
De jaarlijkse vrijstelling zou in de jaren daarna gebruikt kunnen worden om de lening stukje bij beetje kwijt te schelden. Overigens hebben genoemde schenkingen gevolgen voor eventuele latere hypothecaire geldleningen. Als een nieuwe woning wordt gekocht kan dan niet meer maximaal worden geleend in box 1. De schenkingen creëren namelijk overwaarde. De vraag is hoe erg dat is, zeker gezien de steeds verdergaande beperkingen van de hypotheekrenteaftrek.
Behalve bij een bank kan een kind ook lenen bij zijn ouders of bij de bv van de ouders. Uitgaande van de situatie dat het kind de rente over deze lening graag in mindering wil laten komen op zijn belastbaar inkomen (box 1) en er dus sprake moet zijn van de kwalificatie eigenwoningschuld, gelden bepaalde voorwaarden. De belangrijkste:
De eerste voorwaarde, het oogmerkvereiste, is vooral van belang indien ge- of verbouwd wordt. Een goede administratie is van belang. Als eerst met eigen middelen wordt voorgeschoten, kan men met bewijsproblemen te maken krijgen wanneer de lening later dan 6 maanden na de besteding wordt aangegaan.
Als niet aan de voorwaarden wordt voldaan, wordt de lening als box 3 lening bestempeld. Dit kan in sommige gevallen aantrekkelijk zijn, namelijk wanneer een kind zelf een hoog box 3 vermogen heeft. Steeds meer mensen kiezen er door de lage rente voor om de lening niet in box 1 maar in box 3 te plaatsen. De komende jaren zal dit steeds aantrekkelijker worden omdat het maximale tarief in box 1 waartegen hypotheekrente afgetrokken wordt, verlaagd wordt van 43% in 2021, naar 40% in 2022 en 37% vanaf 2023. Het eigenwoningforfait blijft overigens wel gewoon tegen het hoogst mogelijke tarief belast.
Indien de ouder de lening in privé verstrekt, heeft dit gevolgen voor zijn box 3 vermogen. Niet qua omvang, maar wel qua samenstelling. Het vermogen had eerst de vorm van spaargeld of wellicht effecten en wordt nu een vordering. Fiscaal gezien heeft dit geen gevolgen, omdat alleen naar de omvang van het box 3 saldo (bezittingen minus schulden) wordt gekeken qua heffing. Dit kan in de nabije toekomst zomaar veranderen. Er lag al een plan klaar dat onderscheid maakte naar soort vermogen. In dat plan zouden vorderingen zwaarder worden belast dan spaargeld.
Overigens zal een belangrijk nevenmotief voor het uitlenen van geld aan kinderen fiscaal van aard zijn. De te betalen rente is bij het kind aftrekbaar in box 1 en bij de ouder wordt alleen de omvang van de vordering belast, niet de rente. En deze rente is al snel hoger dan de rente op een spaarrekening (zie cijfervoorbeelden in de volgende paragraaf).
Indien de lening door de bv van de ouder wordt verstrekt, heeft dit gevolgen voor de winst van de bv. De verschuldigde rente wordt belast met vennootschapsbelasting. Bij winsten tot € 395.000 is dit 15%, daarboven 25,8%. Wordt dit vervolgens uitgekeerd naar privé dan dient er aanvullend dividendbelasting en aanmerkelijkbelangheffing te worden afgedragen van bij elkaar 26,9% (alle cijfers zijn van 2022).
Het bij de Tweede Kamer ingediende wetsvoorstel tegen excessief lenen van de bv heeft geen betrekking op leningen die zijn aangegaan in verband met de eigen woning. Ook niet als dergelijke leningen aan kinderen zijn verstrekt. Oppassen geblazen wordt het zodra de lening niet meer aan de vereisten voor rente aftrek voldoet en als box 3 lening wordt aangemerkt. Dan kun je hier wel mee te maken krijgen.
Ook als niet geschonken wordt aan kinderen, maar een lening wordt verstrekt kunnen schenkingsaspecten en daarmee belastingheffing om de hoek komen kijken. In zijn algemeenheid is dit het geval als de leenvoorwaarden niet zakelijk zijn. Een transactie is niet zakelijk als onafhankelijke derden dat niet met elkaar zouden afspreken.
De niet zakelijkheid kan in de hoogte van de lening zitten of in de hoogte van de rente. Als een hoog bedrag wordt geleend, terwijl van tevoren al duidelijk is dat deze lening, of een deel ervan, nooit kan worden terugbetaald, dan wordt het bovenmatige deel als schenking gezien en als zodanig belast. Bij de hoogte van de rente kan de niet zakelijkheid twee kanten uitwerken. Bij een te lage rente wordt de betaler bevoordeeld en bij een te hoge rente de ontvanger. Vooral dat laatste werkt belastingtechnisch zeer ongunstig uit, want het tarief voor schenkingen van kinderen aan ouders is het dubbele van schenkingen die ouders aan kinderen doen (30% – 40% versus 10% – 20%). Bovendien zijn de vrijstellingen veel beperkter.
De meeste verschillen van inzicht tussen de Belastingdienst en particulieren hebben betrekking op de afgesproken rente en dan vooral als de fiscus vindt dat de rente te hoog is vastgesteld. Een hoge rente in combinatie met schenkingen van ouders aan kinderen kan voor beide partijen voordelig uitwerken. Voor het kind is de rente aftrekbaar en netto dus een stuk lager dan bruto. Voor de ouders is de rente onbelast, omdat box 3 alleen over de omvang van de vordering heft, ongeachte de hoogte van de rente. Ook nadat de ouders het kleine beetje nadeel dat het kind oploopt doordat het een hogere rente betaalt, compenseren met een schenking, kan het voor hen nog steeds voordeliger zijn dan het geld op de bank laten staan.
Pieter en Marjoke zijn gehuwd. Hun dochter Lisette overweegt per 31 december 2021 een eigen woning te kopen voor € 350.000. Zij kan dit bedrag bij de bank lenen tegen 2% rente. De rente kan zij fiscaal aftrekken tegen 40% (2022) er van uitgaande dat de lening voldoet aan de voorwaarden die gelden voor een eigenwoningschuld.
Pieter en Marjoke hebben bij dezelfde bank een bedrag van € 900.000 aan liquide middelen op een spaarrekening staan. De rente op deze rekening bedraagt nihil. Op familieniveau ziet het plaatje er dan als volgt uit (zonder aflossingen mee te nemen):
| Netto rentelast voor de dochter | 2% * € 350.000 * 60% = -/- € 4.200 |
| Rentebate op de spaarrekening van de ouders | € 0 |
| Resultaat op familieniveau | -/- € 4.200 |
Leent Lisette bij Pieter en Marjoke tegen diezelfde 2%, dan verandert het plaatje op familieniveau drastisch, vooral voor de ouders. Het plaatje ziet er dan als volgt uit:
| Netto rentelast voor de dochter | 2% * € 350.000 * 60% = -/- € 4.200 |
| Rentebate op de spaarrekening van de ouders | 2% * € 350.000 = +/+ € 7.000 |
| Resultaat op familieniveau | +/+ € 2.800 |
Op familieniveau is er een voordeel van € 7.000. Eventueel kunnen Pieter en Marjoke dit voordeel met hun dochter delen door een bedrag aan haar te schenken. Over dit bedrag hoeft Lisette geen schenkbelasting te betalen, wanneer het bedrag onder de jaarlijkse schenkvrijstelling blijft. Wanneer Pieter en Marjoke een bedrag van € 4.200 aan hun dochter zouden schenken, kost de financiering van de eigen woning de dochter derhalve niets. Voor Pieter en Marjoke resulteert er per saldo een voordeel van € 2.800.
Wanneer Pieter en Marjoke een hogere rente (bijvoorbeeld 3%) aan hun dochter in rekening zouden brengen, stijgt het financiële voordeel verder, ook op familieniveau.
| Netto rentelast voor de dochter | 3% * € 350.000 * 60% = -/- € 6.300 |
| Rentebate op de spaarrekening van de ouders | 3% * € 350.000 = +/+ € 10.500 |
| Resultaat op familieniveau | +/+ € 4.200 |
Het voordeel op familieniveau bedraagt nu € 8.400 ten opzichte van de situatie dat de dochter tegen 2% leent bij de bank.
Duidelijk moge zijn dat hoe hoger de rente is die Pieter en Marjoke aan hun dochter vragen des te voordeliger een familiehypotheek op familieniveau wordt. Bij een rente van bijvoorbeeld 6% bedraagt het voordeel over 2022 € 12.600 ten opzichte van de situatie dat de dochter tegen 2% leent bij de bank.
Maar welke rente is nu zakelijk? Dit hangt in de eerste plaats af van de algehele rentestand en vervolgens van de voorwaarden waaronder de lening tot stand is gekomen. Voor wat betreft de algehele rentestand kan aansluiting worden gezocht bij wat banken in rekening zouden brengen aan de inlener. Vervolgens kan een op- of afslag worden bepaald die recht doet aan de overige voorwaarden van de lening. Wordt de lening verstrekt zonder hypotheekrecht, of heeft de bank bijvoorbeeld al het eerste hypotheekrecht, dan rechtvaardigt dit een hogere rente. Dit is evenzeer het geval indien de lening een tophypotheek betreft en de lening relatief hoog is ten opzichte van de waarde van het onderpand. Banken rekenen vaak al topopslagen bij een lening die groter is dan 65% van de woningwaarde. Het risico op het verloren gaan van (een deel van) de vordering is groter. De zakelijkheid vereist dan een risico-opslag.
Als geen hypotheekrecht verleend wordt, zal een bank de lening beschouwen als een consumptief krediet en kunnen bijbehorende tarieven worden geraadpleegd. Ook voor wat betreft deze opslagen kan aansluiting worden gezocht bij de werkwijze van banken. Overigens kan betwist worden door de belastingdienst of het zakelijk is als ouders de volledige financiering van de woning voor hun rekening nemen en afzien van het vestigen van een hypotheekrecht. Geen enkele derde zou zoiets doen, ook niet met een zogenaamde Positieve/ negatieve hypotheekverklaring. In de praktijk wordt hier echter door de fiscus niet tegen opgetreden, zolang de zekerheden maar aanwezig zijn (materiële toetsing).
Er zijn dus geen keiharde richtlijnen waaraan voldaan moet worden. Indien de rente in redelijke verhouding staat tot wat banken rekenen en hier een redelijke opslag op gehanteerd wordt, zal men niet snel met een tegenstribbelende fiscus geconfronteerd worden. Een opslag van 0,2% wordt sowieso niet bestreden. Worden echter de grenzen opgezocht met vooral zeer hoge rentes, dan leert de rechtspraak dat wel degelijk opgetreden wordt en kan men het lid op de neus krijgen.
Er kan ook voor worden gekozen om de lening op te delen in meerdere leningdelen. Het grootste leningdeel kan men dan qua renteniveau laten aansluiten bij de rentes die hypotheekbanken in rekening brengen (met de nodige opslagen). Het kleinere deel ziet op dat deel van de lening dat uitstijgt boven hetgeen een bank zou willen financieren. Hetzij omdat het onderpand onvoldoende dekking biedt, hetzij omdat het inkomen van de inlener(s) te laag is. Voor dit deel kan aansluiting worden gevonden bij rentes voor consumptieve leningen.
Deze redenatie zou ook gevolgd kunnen worden indien een deel van de woonhuisfinanciering door een bank wordt verstrekt en een deel door de ouders. Probleem waar je hier tegenaan loopt is echter de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Banken moeten bij het berekenen van de lasten van aanvragers ook de overige leningen die zij hebben, of die zij aangaan, betrekken. De extra lasten die dat oplevert betekent vervolgens dat de bank nog minder mag financieren. Als ook dit vervolgens weer wordt opgevuld met leningen bij de ouders moet het sommetje weer opnieuw worden gemaakt enzovoorts, enzovoorts. Dit is uiteraard op te lossen door een deel van de koopsom te schenken, maar dat moet je dan wel willen.
Indien er nog veel verbouwd moet worden aan het huis wordt dit dilemma in de praktijk vaak ondervangen door eerst de financiering van de aankoop te regelen met de bank en in een later stadium die van de verbouwing met de ouders. Het huis moet dan al wel te bewonen zijn en de daarbij behorende lasten moeten door het kind betaald kunnen worden. Let op dat formeel gezien ook in die gevallen voor het extra lenen en de bijbehorende tweede hypotheek meestal toestemming moet worden gevraagd aan de hypotheekhouder, de bank. In de praktijk zullen banken hier niet snel moeilijk over doen.
Daarnaast hebben banken de mogelijkheid om van hun ‘explain-bevoegdheid’ gebruik te maken. Als de huisbank de situatie van ouders en kinderen goed kent, valt er meestal wel een mouw te passen aan de strenge normen van de GHF.
Ouders kunnen ook zelf eerst de lening bij de bank aantrekken en dit vervolgens doorlenen aan de kinderen. De GHF-normen gelden dan of voor de ouders, of in het geheel niet. Deze route kan ook gebruikt worden indien het vermogen van de ouders vast zit in stenen of in andere beleggingen. Het onroerend goed of de effectenportefeuille dient dan als onderpand. Ook in dit geval verandert er voor de structuur van het vermogen van de ouders niet veel. Er ontstaat enerzijds een schuld aan de bank en anderzijds een even grote vordering op het kind.[3]
Een andere manier om kinderen te helpen de financiering rond te krijgen is door extra zekerheden te verschaffen. Dit kan door het verlenen van hypotheekrecht op de eigen woning of pandrecht op de effectenportefeuille.
Met het stellen van een persoonlijke borgstelling of het aangaan van mede-schuldenaarschap moet men uitkijken, omdat dan op het hele vermogen van de ouder beslag kan worden gelegd.
Behalve de al genoemde fiscale en juridische valkuilen kan er ook schade worden opgelopen aan familiaire banden. Schenken of lenen tegen gunstige voorwaarden kan scheve ogen opleveren bij de andere kinderen. Voldoende transparantie betrachten kan veel ellende voorkomen. Indien het de bedoeling is om uiterlijk bij overlijden alle scheve financiële verhoudingen weer recht te trekken, dienen adequate overeenkomsten en aktes opgesteld te worden. Ook oude schenkingsakten moeten misschien weer opnieuw worden bekeken.
Indien geen inbrengbepalingen zijn opgenomen ten tijde van de schenking, dient gekeken te worden naar wat daarover in het testament is bepaald en naar wat de wet voorschrijft. De huidige wet bepaalt dat schenkingen niet ingebracht hoeven te worden, tenzij in de schenkingsakte of in het testament wordt bepaald dat dit wel moet. In het oude recht (tot aan 2003) was dit precies andersom geregeld en vielen schenkingen wel onder de inbrengverplichting, tenzij in de schenkingsakte of in het testament was bepaald, dat niet ingebracht hoefde te worden. Dat betekent dat indien hier niets over is bepaald in het testament of de schenkingsakte, voorheen de schenking het erfdeel van het kind verminderde, maar vanaf 2003 er bij de verdeling van de nalatenschap geen rekening wordt gehouden met het feit dat het ene kind al meer heeft gekregen dan het andere.
Een laatste punt waar nog aan gedacht kan worden is meer van educatieve aard en een zeer persoonlijke afweging. Tot waar vindt u het verantwoord kinderen te helpen bij hun financiële toekomst en waar begint zelfredzaamheid. Dit kan van kind tot kind verschillend zijn. Ook kan het best zo zijn dat uw kinderen er geen idee van hebben dat u überhaupt in staat bent om hen financieel te ondersteunen. Dit kan zowel positieve als negatieve reacties uitlokken of zelfs een shock opleveren.
Er zijn voldoende mogelijkheden voor ouders met vermogen om kinderen te ondersteunen bij de aankoop en/of financiering van een woning. De hoge vrijstelling bij schenkingen ten behoeve van de aankoop of financiering van een eigen woning is een mooi instrument om kinderen een vliegende start te geven. Met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling kunnen vervolgens de lasten in de dure beginjaren worden gematigd. En met een lening kan aan overtollig spaargeld een goede en beter renderende bestemming worden gegeven. Leg afspraken goed vast, ook met het oog op andere kinderen en probeer niet teveel de fiscale randen van het spel op te zoeken.
[1] De belangrijkste eisen aan het fiscale begrip ‘eigen woning’ is dat de woning fungeert als hoofdverblijf en dat de gebruiker minimaal economisch gerechtigde moet zijn tot de woning. Woonboten en woonwagens kunnen ook onder dit begrip vallen indien zij duurzaam aan een plaats gebonden zijn.
[2] Ontleend aan het artikel Beleid Belastingdienst inzake de familiehypotheek, FFP Kennis & Actualiteit van 31-05-2021
[3] Het verschil in drempelvrijstellingen zal hooguit enkele tientjes per jaar kosten. NB ook hier geldt de waarschuwing dat de regels rondom box 3 vermogen zomaar kunnen veranderen; dit is dus een risico voor de ouders.
Disclaimer:
* De in dit artikel beschreven bepalingen zijn een simplificatie van de werkelijkheid; de exacte voorwaarden en regels zijn inmiddels dermate ingewikkeld en uitgebreid dat een volledige beschrijving het formaat van een handboek zou vergen. Wij adviseren u dan ook een specialist in de arm te nemen als u overweegt een van de in dit artikel genoemde suggesties of maatregelen uit te voeren.