Gemiddeld uit te keren rendement 6,0% per jaar (betaling per kwartaal) plus waardestijging van het onroerend goed. De minimale inleg is €100.000, de looptijd 8 tot 12 jaar.
Er komt bijna geen kwalitatief goed supermarktvastgoed meer te koop. Niet dat het er niet meer is, maar iedereen die belang hecht aan de combinatie van kwaliteit en stabiel groeiende kasstromen houdt dergelijke beleggingen vast. Uiteraard komen er wel eens nieuw gebouwde supermarkten bij, maar die worden meestal onderhands door projectontwikkelaars gegund aan institutionele beleggers als pensioenfondsen. Ook zij zijn gecharmeerd van inflatiebestendige kasstromen.
Heel soms komt er echter toch wat moois op de markt. Bijvoorbeeld als een supermarktfonds aan het einde van zijn afgesproken levensduur is en het beleggers de gelegenheid wil geven uit te stappen. Of bij supermarkten in handen van particuliere beleggers. Dit zijn vaak de voormalig exploitanten van deze supermarkten die hun pensioenpotje willen verzilveren.
Het supermarktfonds waar u zich nu voor in kunt schrijven bestaat uit dergelijke buitenkansjes. De beheerder van dit fonds heeft in het verleden vergelijkbare fondsen opgezet, die nu aan het einde van hun levensloop zitten. Een deel van de beleggers wil uitstappen, maar het grootste deel rolt door in dit nieuwe fonds. Bijkomend voordeel is dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is over dit deel van de aankopen van het fonds.
Daarnaast worden er een of meerdere supermarkten bijgekocht. De supermarkten liggen in middelgrote steden met groeikernen en worden gehuurd door landelijke ketens zoals Albert Heijn, Jumbo en Plus. Met deze ketens zijn langjarige verhuurovereenkomsten gesloten met de gebruikelijke indexatieclausules. De aan te kopen vastgoedobjecten kunnen soms ook nevenwinkels bevatten (bijvoorbeeld een drogisterij of een slijterij) en appartementen.
Qua rendement kunt u in jaar 1 een contant rendement tegemoet kunt zien van 5,0%. Door de indexatieclausules loopt dit op tot een begroot rendement van 7,2% in jaar 10. Dit is berekend op basis van conservatieve inschattingen van inflatie en te betalen rente op bankleningen. Deze beheerder heeft in het verleden echter laten zien dat vanaf jaar twee bijna altijd boven budget wordt uitgekeerd. Uitkeringen vinden plaats per kwartaal.
Aan het einde van de rit, over 8 tot 12 jaar, is er bij zich redelijk ontwikkelende markten zicht op een plus uit verkoop van circa 1,5%. Het totale rendement kan daardoor uitkomen op 7,5% gemiddeld per jaar.
Er worden bankleningen aangetrokken tot gemiddeld 50% van de waarde van het vastgoed. Het betreft aflossingsvrije leningen. In een negatief economisch scenario kan het zijn dat afspraken met banken geschonden worden en dat minder of geen rendement kan worden uitbetaald.
De beoogde levensduur van het fonds is 10 jaar. Daarna worden de activa te gelde gemaakt en wordt de opbrengst uitbetaald aan de participanten. Afhankelijk van marktontwikkelingen kan besloten worden om de levensduur van het fonds te verkorten of te verlengen. Er bestaat een kans dat de opbrengst tegenvalt en dat u minder terugkrijgt dan uw inleg.
Tussentijdsuitstappen kan alleen als er kopers worden gevonden voor uw aandeel in het fonds. Het fonds kent geen inkoopgarantie. De ervaring tot dusverre leert dat onder normale marktomstandigheden een koper voor een of meerdere ban dit soort participaties snel gevonden is. Overdracht geschiedt altijd via inkoop door het fonds.
Particuliere beleggers worden bij deze belegging aangeslagen in box 3 overeenkomstig een forfaitair bepaald rendement. Dat forfaitaire rendement ligt dit jaar op 5,88% van de waarde op 1 januari en volgend jaar waarschijnlijk op 7,8%. Over dit rendement bent u een tarief verschuldigd van 36%.
U wordt dus op dezelfde wijze belast als iemand met een effectenportefeuille. Belangrijk verschil is echter dat u met dit fonds qua contant rendement in ieder geval nog enigszins in de buurt komt van het veronderstelde rendement. Daarnaast is het rendement inflatiebestendig en de regelgeving rondom verhuur van supermarktvastgoed zal niet snel gereguleerd worden zoals bij woningen.
Beleggers die via een bv willen meedoen betalen vennootschapsbelasting over het jaarlijkse contante rendement en over de winst die ze maken bij verkoop van het fonds (19% over de eerste €200.000 en 25,8% over het meerdere). Bij uitkering naar privé wordt 15% dividendbelasting (DB) ingehouden bij de bv en dient aanvullend inkomstenbelasting (IB) te worden betaald in box 2. Bij elkaar (DB en IB) is dit 24,5% over de eerste ca. €68.000 (en het dubbele bij aanwezigheid van een fiscaal partner) en 31% over het meerdere.
Voor beleggers met een bv waar nog een herinvesteringsreserve (HIR) inzit, kan investeren in dit fonds extra interessant zijn. Zij kunnen deze investering aftrekken van de HIR, waardoor heffing hierover uitgesteld wordt. Dit is wel aan bepaalde fiscale voorwaarden gebonden. Vraag bij uw accountant of belastingadviseur na of u hiervoor in aanmerking komt.
Dit fonds treedt vanaf 1 september 2025 naar buiten. Cliënten van CapitalCare Company kunnen voorinschrijven. Zoals u van ons gewend bent streven wij naar goede inkoopvoorwaarden, zij het dat dit bij deze belegging geen garantie is.
Wilt u meer informatie over dit beleggingsidee, dan kunt u dit aanvragen via onderstaande contactknop of bellen met uw contactpersoon bij CapitalCare Company.
Bent u nog geen relatie van ons kantoor? Ook dan staan wij u graag te woord. Wij bieden echter geen losse financiële producten aan. Meer informatie over onze arrangementen treft u aan op de pagina Tarieven.
Wilt u op de hoogte worden gehouden van onze beleggingsideeën dan kunt u zich inschrijven voor onze nieuwsbrief of regelmatig deze rubriek bekijken.
Neem contact op