De verhuurhypotheek staat al enkele jaren volop in de belangstelling. Waarom, wat is het en voor wie is dit interessant? Allereerst, het gaat niet om een hypotheek voor de eigen woning, maar om de financiering van te verhuren of verhuurd onroerend goed. Er wordt onderscheid gemaakt tussen niet-professionele en professionele vastgoedbeleggers. De definities hiervan kunnen per geldverstrekker verschillen, maar onderstaande indeling dekt de lading grotendeels.
Als niet-professionele vastgoedbeleggers worden beschouwd:
Als professionele vastgoedbeleggers worden beschouwd:
Het aankopen van vastgoed om te verhuren is interessant vanuit rendements- en vermogensopbouwperspectief. De rente op een spaarrekening is momenteel nog steeds aan de lage kant (< 1%), terwijl bijvoorbeeld woningen nog steeds een Bruto Aanvangs Rendement (BAR) kennen van 4 tot 5%. Daarbovenop komt dat de huur meestijgt met de ontwikkeling van de inflatie. En met een financiering tegen een relatief lage rente kan het netto rendement nog aanzienlijk gunstiger uitpakken, het zogenaamde hefboomeffect.
Bij rendement moet u een onderscheid maken tussen direct en indirect rendement, ofwel huuropbrengst en waardeontwikkeling. Qua vermogensopbouw is direct vastgoed een prima aanvulling op aandelen en obligaties omdat daardoor het risico beter gespreid wordt. Het verlaagt ook de volatiliteit van uw beleggingen omdat tussendoor meestal geen herwaardering plaatsvindt. Op de beurs vindt dat laatste elke dag plaats.
Beleggen brengt sowieso risico’s met zich mee. Als u een deel van de koopsom leent wordt het beleggen met geleend geld. De risico’s hiervan zullen we uitgebreid met u bespreken.
Een vastgoedbelegging is een belegging vooral voor de lange termijn. Je kunt de investering niet snel liquide maken. Daarnaast is het rendement afhankelijk van de huuropbrengst en de kosten voor onderhoud van de woning. Bij leegstand zijn er geen inkomsten, terwijl onderhoudskosten en rente- en aflossingslasten doorlopen. Ook kan de rente, zoals we de afgelopen maanden hebben gezien, oplopen waardoor de hefboom voor een negatief effect op het netto rendement kan gaan zorgen.
Daarnaast loop je het risico dat huurders een minder goed betalingsgedrag vertonen. Dit kan natuurlijk ondervangen worden met een waarborgsom, maar het vereist toch aandacht. Ten slotte is er nog de overheid. Er zijn vergaande plannen om de verhuurmarkt voor woningen sterker te reguleren, waardoor ook middenhuren straks niet meer vrij te verhogen zijn. Sterker nog, ze kunnen zelfs verlaagd worden als een huurder er in slaagt om aan te tonen dat de puntentelling van de woning een lagere huur rechtvaardigt.
Ook fiscaal verandert er veel. Je dient tegenwoordig rekening te houden met een fors hogere overdrachtsbelasting. Was dit voorheen hetzelfde tarief als bij woningen, namelijk 2%, inmiddels is dit al opgelopen tot 8% en vanaf 2023 wordt dit nog verder verhoogd tot 10,4%.
Ook in de inkomstenbelasting staan grote veranderingen voor de deur. Konden tot en met dit jaar in box 3 de bezittingen worden verrekend met de schulden alvorens het forfaitaire rendement werd bepaald, vanaf 2023 worden bezittingen en schulden losgekoppeld van elkaar. Op vastgoed wordt dan een rendement verondersteld van 6,17% in 2023 en op de schuld waarschijnlijk een rente van ca. 2,5%. Aankopen en lenen via een bv wordt dan een steeds interessantere optie.
Wanneer u de aankoopsom niet met eigen geld kunt of wilt financieren is er steeds meer keuze in aanbieders van verhuurhypotheken. Ook de financieringsmogelijkheden zijn uitgebreid; financiering is soms zelfs mogelijk tot 90% van de getaxeerde marktwaarde van het pand. Het pand hoeft niet direct bij aanvang verhuurd te zijn. Je krijgt de tijd om het pand verhuurklaar te maken. Waar ook flexibiliteit geboden wordt is voor wat betreft de aflossingsvorm. Er zijn diverse (verrassende) mogelijkheden.
Evenals bij gewone hypotheekaanvragen wordt de haalbaarheid bij niet-professionele vastgoedbeleggers getoetst op basis van inkomensbronnen zoals arbeid, pensioen, lijfrente en de (te verwachten) huurinkomsten. De waarde van het onderpand speelt uiteraard ook een rol, maar het belangrijkste is dat de rente- en aflosverplichtingen voldaan kunnen worden vanuit de diverse bronnen van inkomen.
Bij de professionele belegger zijn de beoordelingscriteria meer gericht op de waarde en de soort van het onderpand (woning of winkel of kantoor/bedrijfspand) en de totale investering die hiermee gepaard gaat. Daarnaast dient er een ‘sluitende’ exploitatie- begroting te zijn en zal in veel gevallen een eigen inbreng noodzakelijk zijn. Er wordt echter minder streng gekeken naar het inkomen van de belegger.
Soms is het simpelweg geen verstandige keuze om te investeren in vastgoed. Bijvoorbeeld als je geen stabiel inkomen hebt of als je snel geld wilt verdienen. Ook als je de volledige aankoopsom moet lenen, raden wij het af. Daarnaast vragen de huurders goed verhuurderschap. Je hebt nu klanten en die kunnen wat eisen…. Als je geen zin hebt in gedoe, kun je beter participeren in vastgoedfondsen. Dit leidt tot een betere spreiding, het management is professioneel en ook zij zullen zorgen voor de beste financieringsopties.
De zgn. verstrekkingsnormen (zie beoordelingscriteria) alsmede de rentes verschillen per aanbieder. Wij zorgen ervoor dat je door de bomen het bos kunt zien en wij selecteren de financieringspartij die het beste aansluit bij jouw wensen en mogelijkheden. Zoals je dat van CapitalCare Company mag verwachten.