Het einde van de vakantieperiode nadert. Wellicht denkt u met heimwee terug aan die mooie tijd in Frankrijk en de gezellige ongedwongen sfeer. Hoe mooi zou het zijn om daar vaker te verblijven? Sterker, u heeft zich stiekem ook al wat verlekkerd aan te koop staande woningen in de regio van uw voorkeur. Misschien bent u zelfs al verliefd geworden op dat ene leuke boerderijtje. Maar hoe pak je zoiets aan in een vreemd land? Gelden dezelfde regels en usances als bij ons of moet je de verwachtingen toch wat bijstellen?
Het goede nieuws is dat op het gebied van wet- en regelgeving de EU er voor gezorgd heeft dat landen dichter bij elkaar gekomen zijn. Dacht de socialistische regering onder president Hollande een aantal jaar geleden nog eenzijdig een slaatje te kunnen slaan uit het onroerend goed bezit onder buitenlanders (verhoging vermogenswinstbelasting Plue value), inmiddels moet zij Europeanen toestaan dat woningen onder hun eigen nationale erfrecht vererven. Dit is een inbreuk op de Franse soevereiniteit die lang ondenkbaar leek, maar al een tijdje gaande was. De Europese Erfrecht Verordening (EEV) die hier verantwoordelijk voor is, geldt al sinds 17 augustus 2015 voor de meeste EU landen. Zij beperkt overigens wel uw vrijheid van rechtskeuze.
Voor landen in het zuidelijke deel van Europa is dit even wennen en betekent het een import van Noord-Europese gebruiken. Is het bij ons bijna vanzelfsprekend dat de langstlevende de sterkste rechten heeft na een overlijden, in het zuiden zijn dat meestal de kinderen. Zelfs bij het opstellen van een testament in die landen waren de rechten van kinderen moeilijk opzij te schuiven, vooral die ten aanzien van de legitieme portie. Hier is nu dus een kentering opgetreden.
Overigens is nog geen sprake van een aardverschuiving. De Franse fiscus gaat gewoon haar eigen gang. Net als de Nederlandse fiscus is zij zeer goed in het hanteren van aannames, fictiebepalingen genaamd. Het sterkst ziet men dit bij zogenaamde situsgoederen, zaken die ‘aard en nagelvast’ aan de Franse bodem kleven, zoals woningen. Over dit soort zaken bestaat internationale consensus dat het land waar de woning is gelegen belasting mag heffen, zelfs al geldt buitenlands erfrecht. Dit geldt zowel voor erfrechtelijke verkrijgingen als voor de vermogenswinsten (de taxe sur la plue value). Dat afwijkende buitenlandse gebruiken niet alleen nadelig zijn bewijst het Franse fenomeen Sociéte Civile Immobilière (SCI). Een soort maatschapsstructuur waardoor onroerend goed is om te vormen tot een roerende zaak. De Franse fiscus trapt hier niet in, maar erfrechtelijk werkt het wel.
Ook op het gebied van samenlevingsrecht is nog geen sprake van echte internationale erkenning. Frankrijk kent wel haar eigen vorm van samenlevingscontract (PACS), maar dit is meer vergelijkbaar met ons geregistreerd partnerschap dan met contractuele samenwoning. Dit kan tot gevolg hebben dat de erfbelasting hoger uitvalt dan gedacht.
Op het gebied van contractenrecht begint de Franse situatie op die van ons te lijken, alhoewel dit behoorlijk complexe wetgeving betreft. Dit komt wekelijks aan de orde bij het televisieprogramma Droomhuis gezocht. Denk vooral niet dat onze mores gelijk zijn aan die van andere landen. Frankrijk kent tegenwoordig wel net als wij bedenk- en afkoelperiodes. De oude situatie van mondelinge overeenkomst en lokale gebruiken waar je ‘plots’ aan vast zat lijkt hiermee verleden tijd. Terugdraaien kan echter met nogal wat stress gepaard gaan, gezien de korte termijnen en strikte voorschriften. Het advies is dan ook om pas iets te tekenen, nadat een specialist met kennis van zowel het Franse als het Nederlandse civiele en fiscale recht uw totale situatie in ogenschouw genomen heeft.
Overigens dient bij de aankoop van een tweede huis in Frankrijk ook aan praktische zaken als financieren en verzekeren op tijd aandacht te worden geschonken. Inmiddels is het vestigen van een hypotheekrecht op een Frans onroerend goed geen hocus pocus meer. Nederlandse banken zijn hier echter nog steeds niet happig op en rekenen hoge renteopslagen. Indien u slechts een gedeeltelijke financiering nodig hebt kunt u zich net zo goed tot een lokale Franse bank wenden. Een alternatief is om uw eerste woning (of een effectenportefeuille) onder te zetten om een financiering aan te trekken. Er moet dan natuurlijk wel sprake zijn van voldoende overwaarde.
Voor verzekeringen ligt dit net weer even anders. De dekking van Franse verzekeringen is over het algemeen beperkter dan bij ons. Dit vergt nauwkeurige bestudering. Laat u dus niet onder druk zetten aan tafel bij de notaris. Veel Nederlandse verzekeringsmaatschappijen bieden overigens een goede dekking voor tweede woningen in de populaire vakantielanden, zeker wanneer ze onderdeel uitmaken van een pakketpolis.
Een ander aandachtspunt is de lokale belastingen. Dit is ook bij ons vaak een ondergeschoven kindje, terwijl de verschillen in heffing per gemeente groot zijn. Op het dunbevolkte Franse platteland kan dit een kostenfactor van betekenis zijn. En over dunbevolkt gesproken, dit geldt ook voor kabel- en mobiele telefoonverbindingen. Bij ons ligt de penetratiegraad van internet dicht tegen de 100% aan, in Frankrijk is dit geenszins het geval. Of dit een ‘showstopper’ of juist een zegen is laat ik aan de lezer over.…
Wilt u zich verder oriënteren dan kan dit onder andere op de site van Second home (www.secondhome.nl/nl/2020/02/belastingen-vakantiehuis-frankrijk), of op de beurs die zij jaarlijks organiseren. In 2022 vindt dit plaats van 30 sept. tot en met 2 okt. in de Jaarbeurs te Utrecht.